Immobilien bei Zwangsversteigerung erwerben

Die Chancen, bei er Zwangsversteigerung ein Schnäppchen zu machen, sind gut. Grund: Ein großes Angebot an Objekten und eine vergleichsweise verhaltene Nachfrage nach Immobilien. Die meisten Objekte gehen zwischen zehn und 30 Prozent unter dem geschätzten Verkehrswert an ihren neuen Besitzer. Allerdings sind auch Super-Schnäppchen darunter, die zur Hälfte des Verkehrswertes über den Tisch gehen. Allerdings: ob man ein echtes Schnäppchen machen kann, hängt natürlich auch von der Lage und der Nachfrage vor Ort ab.

Erst mal zuschauen!

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorbereiten und vorher 2-3 Versteigerungen besuchen.

Wichtig ist vor allem ein Blick in den Grundbuchauszug, der in der Versteigerungsakte beim zuständigen Gericht enthalten ist. Daraus geht hervor, ob die Nutzung uneingeschränkt möglich ist, oder ob andere Lasten wie beispielsweise lebenslanges Wohnrecht übernommen werden müssen. Ebenfalls bei Gericht liegt das von einem neutralen Sachverständigen erstellte Wertgutachten. Es informiert über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze.

Innenbesichtigung

Eine Innenbesichtigung der Immobilie ist auf jedem Fall angebracht, möglichst in Begleitung eines Baufachmannes. Dabei ist Fingerspitzengefühl angebracht. Denn die Bewohner, die ihr Heim gezwungenermaßen aufgeben müssen, sind nicht verpflichtet, den Kaufinteressenten hereinzulassen.

Beim Amtsgericht bekommt der Anleger mehr Informationen als bei einem Makler. Und: Die Nebenkosten sind vergleichsweise moderat: Maklerprovision und Notargebühren entfallen. Für gut informierte Interessenten halten sich auch die Risiken in Grenzen. Wer ein Haus besichtigt und sich über Verkehrswert und Schuldenbelastung informiert, dem kann eigentlich nichts passieren. Allerdings steht die gründliche Information im Vordergrund, denn Garantie, Gewährleistung oder Rücktritt, etwa wegen Baumängeln, gibt es nicht.

Versteigerungs-Beginn

Eine Zwangsversteigerung wird meist auf Antrag eines im Grundbuch abgesicherten Grundschuld- und Hypothekengläubigers - in der Regel ist das ein Kreditinstitut - angeordnet. Daneben gibt es auch noch die so genannte Teilungsversteigerung. Ihr liegen Streitigkeiten zwischen Erben und geschiedenen Eheleuten zu Grunde. Können sich die Parteien nicht einigen, kommt es zur Zwangsversteigerung der Objekte. Die Streithähne teilen sich anschließend den Erlös.

Zu Beginn einer Versteigerung gibt der Rechtspfleger zunächst den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und den festgelegten Verkehrswert bekannt. Er weist weiter auf die Besonderheiten der Immobilie wie Wohnungsbindung, Denkmalschutz oder Baulasten hin und legt die Versteigerungsbedingungen und das gesetzliche Mindestgebot fest.

Ausweis nicht vergessen

Die Versteigerungsbedingungen regeln dabei die wichtige Frage, ob der Käufer die Schulden übernehmen muss. Danach fordert der Rechtspfleger die Anwesenden zu Geboten auf, die eigentliche Bietstunde beginnt. Jeder, der mitbieten möchte, muss einen gültigen Ausweis vorlegen. Verlangt der Gläubiger eine Sicherheit, dann muss der Bieter bereits jetzt zehn Prozent des Verkehrswerts bei Gericht hinterlegen.

Die Sicherheit, die ein Gläubiger verlangen kann, kann der Bieter mit einer Bankbürgschaft oder mit einem Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts leisten. (Bargeld wird seit dem Februar 2007 nicht mehr akzeptiert!). Der Rechtspfleger akzeptiert in der Regel keine Sparbücher, Wertpapierdepot-Auszüge, Bausparverträge, Bankbestätigungen oder normale Schecks. Allerdings kann man den Betrag auch vorher per Überweisung bei der Gerichtskasse einzahlen (ist der eingezahlte Betrag höher als die erforderliche Sicherheitsleistung, wird die Differenz sofort zurücküberwiesen; das gilt natürlich auch, wenn man den Zuschlag gar nicht bekomen hat).

Grenzen

Liegt das höchste Gebot beim sog. Ersttermin über 70 Prozent des vom Gericht festgelegten Verkehrswerts, geht die Immobilie an den Meistbietenden. Bei einem Gebot zwischen 50% bis 70% können die Gläubiger den Zuschlag verhindern. Bei weniger als 50% muss der Rechtspfleger den Zuschlag verweigern. Das geschieht zum Schutz der Schuldner. Wird bei diesem Ersttermin kein Ergebnis erzielt, wird ein neuer Versteigerungstermin angeordnet, bei dem es keine Grenzen mehr gibt.

Geringstes Gebot, Bargebot usw.

Es ist gar nicht so einfach zu durchschauen, welchen Betrag man eigentlich bietet bzw. bieten muss. Der Betrag, den man in einer Zwangsversteigerung bietet, ist das sog. Bargebot. Zu diesem Bargebot muss ggf. weitere Belastungen/Beträge hinzurechnen. Weil das für einen Laien am Anfang schwer zu durchschauen ist, sollte man hier besonders vorishctig sein und sich informieren.

Die Bieterstunde

Bei einer Zwangsversteigerung dauert die Bietstunde mind. 30 Minuten. Sobald der Rechtspfleger zum Ende der Bietstunde zum drittenmal den Hammer hebt, sind die Sekunden der Entscheidung da: Denn was kaum jemand weiß, Sie können auch während oder sogar unmittelbar nach dem dritten Hammerschlag noch ein Gebot abgeben. Die Bietstunde endet erst, wenn der Rechtspfleger offiziell das Ende verkündet. So können sich in letzter Sekunde noch so manche Besitzverhältnisse ändern. Erst wenn Sie den Zuschlag erhalten, also wenn der Rechtspfleger die Eigentumsübertragung verkündet, sind Sie Eigentümer der Immobilie.

Mit Erteilung des Zuschlages ist der Ersteher Eigentümer des Immobilie (und nicht erst bei Eintragung im Grundbuch!). Mit dem Zuschlag gegen alle Rechte und Pflichten aus dem Grundstück/der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Der Zuschlagsbeschluss ist ausserdem gleichzeitig ein sog. Räumungstitel. Das bedeutet, dass der Ersteher die sofortige Zwangsräumung der Immobilie betreiben kann. Aber: das gilt nur, wenn der alte Eigentümer die Immobilie selbst genutzt hat. Handelte es sich um eine vermietete Immobilie, ist eine sofortige Zwangsräumung nicht möglich!

Sechs Wochen nach der Versteigerung muss der Käufer die Finanzierung der Immobilie auf die Beine gestellt haben und den Kaufpreis plus vier Prozent Zinsen (ab Versteigerungstermin) an das Gericht zahlen. Erst wenn alle Zahlungen pünktlich geleistet sind, kommt der Erwerber als neuer Eigentümer ins Grundbuch.

Die Versteigerungsakte

Das Gutachten gehört zur Versteigerungsakte und ist im Amtsgericht einzusehen. Es enthält Angaben über Bauzustand, Vermietungssituation, Lage, Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze, laufende Kosten wie Erbbauzins, eventuell vorhandene Sondernutzungsrechte und den Verkehrswert. Letzterer muss nicht aktuell sein, denn bis ein Haus unter den Hammer kommt, können bis zu zwei Jahre vergehen.

Wichtig ist ein Blick in den Grundbuchauszug, der ebenfalls der Akte beiliegt. Er gibt Auskunft über mögliche Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden, Wegerecht oder Dauerwohnansprüche. Hat man vor, um- oder anzubauen, sollte zudem das Bauplanungsamt aufgesucht werden.

Bei Eigentumswohnungen ist die Einsicht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümer-Versammlung angebracht. Beim Verwalter erfährt man, wie hoch Wohngeld und die Instandhaltungsrücklage sind und ob in nächster Zeit etwa eine Sonderumlage für grössere Reparaturen ansteht.

Finanzierung von Zwangsversteigerungsobjekten

Bei der Finanzierung von Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben werden, gibt es 2 Besonderheiten:

1. der Wert der Immobilie aus Sicht der Bank(en) wird von dem tatsächlichen Zuschlagsbetrag und nicht von dem Wert laut Verkehrswertgutachten bestimmt. Wer also eine Immobilie weit unter dem Verkehrswert kauft, diesen Kaufpreis aber zu 100% finanziert, bekommt auch die Zinskonditionen für eine 100%-Finanzierung!

2. Banken finanzieren zwar die Sicherheitsleistung von 10% des Verkehrswertes mit, zahlen diesen Betrag aber erst später (nach der Eintragung von Grundschulden) aus. das bedeutet: wer bei einer Versteigerung mitbieten will, muss die Sicherheitsleistung zunächst aus eigenen Mitteln aufbringen!

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