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Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital - geht das überhaupt?

Wer sich in den Medien über Immobilienfinanzierungen informiert, wird immer wieder darauf hingewiesen, dass man über mindestens 20 Prozent Eigenkapital verfügen sollte. Wer nicht über dieses Minimum an Eigenkapital verfügt, sollte laut vielen Experten vom Erwerb von Wohneigentum und der dessen Finanzierung Abstand nehmen.

Muss man tatsächlich 20 Prozent Eigenkapital (oder mehr) mitbringen?

Eine solide Immobilienfinanzierung hängt nicht von der Höhe des Eigenkapitals ab, sondern orientiert sich an anderen Punkten. Dazu gehört beispielsweise das Verhältnis zwischen der monatlichen Rate für die Immobilienfinanzierung und dem nachhaltigen Nettoeinkommen. Wer einen kleineren Anteil seines Nettoeinkommens für eine Vollfinanzierung bezahlt als jemand, der 20 Prozent Eigenkapital eingebracht hat, kann auch kleinere Einkommensschwankungen besser verkraften.

Ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent erhöht den Kreis der Darlehensgeber, die in Frage kommen. Grund: es gibt zahlreiche Banken, Bausparkassen und Versicherungsunternehmen, die aufgrund von gesetzlichen Auflagen nicht mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren dürfen.

Wo stecken die Risiken bei einer Vollfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich nicht riskanter als eine Finanzierung mit 20 oder 30 Prozent Eigenkapital. Der einzige Unterschied besteht  darin, dass man bei einem späteren Verkauf der Immobilie unter Umständen nicht den Preis erzielt, den man braucht, um die Immobilienfinanzierung vollständig abzulösen. Man bleibt  dann “auf Schulden sitzen”, die man dann über einen Ratenkredit abbezahlen muss. Dieses Risiko hat jemand, der Eigenkapital mitbringt nicht, jedenfalls nicht in der Höhe.

Alternative Eigenkapital ansparen?

Wir verzichten hier auf ein ausführliches Rechenbeispiel, sondern fragen einfach  nur, wogegen Sie ansparen wollen (sollen)? Gegen steigende Immobilienpreise? Oder gegen steigende Darlehenszinsen?

Selbst wenn Sie jetzt alles daran setzen, um “nur” die Erwerbsnebenkosten zusammenzusparen, kann Ihnen das in z.B. 2-3 Jahren wenig nützen: wenn die Baugeldzinsen dann nur 1% höher sind als heute, ist Ihre Ratenbelastung für die dann notwendige Immobilienfinanzierung höher als wenn Sie heute komplett ohne Eigenkapital finanzieren. Un d bei den aktuell niedrigen Zinsen sollten Sie schon von Zinserhöhungen in den nächsten Jahren ausgehen. Dabei sollte man auch bedenken, dass Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sich spätestens ab 2013 automatisch verteuern dürften. Grund sind gesetzliche Änderungen im Bankenmarkt (“Basel 3”), die dazu führen, dass Banken und Sparkassen höhere Kosten für Vollfinanzierungen einplanen müssen. Diese werden sicher an die Kunden weitergegeben.

Jetzt Finanzieren “auf Teufel komm raus”?

Die Rahmenbedingungen, um den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen, sind zur Zeit so günstig wie nie. Die Immobilienpreise sind trotz einiger Steigerungen noch vergleichsweise  niedrig und die Bauzinsen sind auf einem Rekordtief.

Aber: obwohl alles dafür spricht, sich jetzt den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, sollte man nicht blind in die Falle tappen. Vor allem sollte man die typischen Fehler vermeiden, die einem -unabhängig vom vorhandenen Eigenkapital- unterlaufen können.

Wie hoch können wir finanzieren?

Unsere Bankpartner finanzieren Immobilien bis ca. 120% des reinen Kaufpreises. Bei Neubauvorhaben werden der Grundstückskaufpreis, die Hausbaukosten, die Baunebenkosten, Erwerbsnebenkosten und ggf. weiter anfallende Kosten (z.B. die Einbauküche) mitfinanziert.

Damit können wir also auch die üblichen Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) bei Kauf oder Neubau mitfinanzieren. Es bleibt sogar noch Luft für eine ggf. anfallende Maklercourtage oder kleinere Renovierungsarbeiten.

 

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