Verkauf von Darlehen durch Banken an Finanzinvestoren

Hinweis: die Regierungskoalition hat sich am 18. Juni 2008 auf neue Regeln beim Verkauf von Darlehen und einen verbesserten Kündigungsschutz geeinigt! Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Blogg: http://baufi-nord.blogspot.com/

Eine Reihe von Banken verkauft Darlehen/Darlehensforderungen aus Immobilienfinanzierungen an zumeist ausländische Finanzinvestoren. Verkauft werden vor allem Darlehen, bei denen es zu Schwierigkeiten wie Ratenrückständen gekommen ist, aber auch Darlehen, die bislang immer ordnungsgemäß bedient wurden.

Diese Praxis stand bisher vor allem deshalb in der Kritik, weil die jeweiligen Banken dabei ggf. die Datenschutzrechte ihrer Kunden verletzten.

Die Diskussion um den Verkauf von Darlehensforderungen an Investoren hat aber noch einen ganz anderen und viel übleren Aspekt. Dabei geht es um das Problem, welche Rechte der Käufer der Darlehen (Investor) insbesondere aus den Grundschulden ableiten kann/wird, die zur Sicherung der Darlehen im Grundbuch eingetragen sind.

Verkauf von Darlehen grundsätzlich schlecht?

Banken haben selten das Geld für Immobiliendarlehen in der Schublade liegen. Daher müssen Banken sich das Geld für Immobiliendarlehen am Kapitalmarkt beschaffen. Der Verkauf von ganzen Darlehenspakten ist eine Möglichkeit und auch nicht grundsätzlich schlecht oder “böse”. Da oft auch die weitere Kundenbetreuung bei der Bank bleibt, bekommen die meisten Kunden von einem Verkauf der Darlehen gar nichts mit. Problematisch wird es nur, wenn Darlehen an Investoren verkauft werden, deren einziges Ziel es ist, möglich schnell “Kasse zu machen”. Man muss fairerweise sagen, dass nicht alle Aufkäufer von Darlehenspakten so denken.

Wo liegt das eigentliche Problem?

Jede Bank sichert Immobilienfinanzierungen durch die Eintragung von Grundschulden ab. Bei diesen Grundschulden handelt es sich um ein abstraktes Recht, das nicht an eine bestimmte Forderung (Darlehensschuld) gebunden ist.

Damit eine Bank aus der Grundschuld nicht mehr Rechte oder Forderungen geltend macht als ihr laut Darlehensvertrag zusteht, gibt es eine sog. “Zweckerklärung” (= Sicherungs- vertrag), die Bank und Darlehensnehmer ebenfalls vereinbaren. Diese Zweckerklärung gewährleistet, dass eine Bank im Fall der Fälle nur so viel Geld über die Grundschulden geltend machen kann, wie ihr laut Darlehensvertrag zusteht.

Das Problem liegt darin, dass diese Zweckerklärung in dem Augenblick unwirksam wird, in dem die Banken die Forderungen (= einen Darlehensvertrag) an einen Investor verkaufen und die dazugehörige Grundschuld an diesen Investor abtreten. Das hat zur Folge, dass dieser Investor vom Darlehensnehmer/Kunden nicht nur die tatsächliche noch bestehende Restschuld fordern kann, sondern den Betrag laut Grundschuld zzgl. Zinsen für 3 Monate. Es kann also vorkommen (und ist vorgekommen!), dass jemand sein Darlehen immer brav bezahlt hat und inzwischen einen großen Teil des Darlehens getilgt hat, der Investor jetzt aber den ursprünglichen Darlehensbetrag bzw. den Betrag laut Grundschuld fordert.

Das zweite Problem: Im Augenblick schreiten sich die Experten, ob der sog. Sicherungsvertrag bei Verkauf der Darlehen tatsächlich unwirksam wird oder - weil er ja dem Investor bekannt ist (bekannt sein muss)- übernommen wird.

Ordentliche Kunden werden arm gerechnet?!

Normalerweise kann jemandem, der brav seine Darlehensraten zahlt, nichts passieren. So sollte man meinen. Aber zweifelhafte Investmentgesellschaften können versuchen, die Kündigungsmöglichkeiten gem. Darlehensvertrag auszunutzen, denn alle Darlehensverträge enthalten Klauseln wonach die Bank zur Kündigung berechtigt ist, wenn entweder die Immobilie an Wert verloren hat oder sich die Bonität des Darlehensnehmers verschlechtert hat. Und behaupten kann man ja erst einmal viel.

Was kann man im Vorfeld dagegen tun?

Wer ganz sicher sein will und sich vor den oben genannten Praktiken zu schützen möchte, hat eigentlich nur 3 echte Möglichkeiten:

1. die finanzierende Bank verzichtet ausdrücklich (= schriftlich) auf den Verkauf von Darlehen an Investoren bzw. auf die Abtretung von Grundschulden (was einen Verkauf der Darlehen i.d.R. unmöglich macht)

oder

2. statt einer Grundschuld wird im Grundbuch eine Hypothek eingetragen, da die Hypothek -im Gegensatz zur Grundschuld- sehr eng an eine ganz bestimmte Forderung gebunden ist

oder

3. finanziert wird über Darlehen, deren Refinanzierung klar ersichtlich ist. Das können beispielsweise Darlehen sein, die über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) refinanziert sind

Wir haben unsere Bankpartner auf diese Punkte angesprochen. Kaum eine Bank war bereit, pauschal auf die Möglichkeit zu verzichten, Darlehen künftig an Investoren zu verkaufen. Allerdings haben wir beispielsweise auch einen Bankpartner, der bereit ist, auch Hypotheken statt Grundschulden als Sicherheit zu akzeptieren (allerdings nur bei Finanzierungen im Großraum Hamburg) . Ebenso haben wir Bankpartner, die sich beispielsweise über die KfW refinanzieren und ein Weiterverkauf der Darlehen somit nicht möglich - und auch nicht nötig ist.

“Meine Hausbank tut so etwas nicht!?”

Das haben -unter anderem- auch die Kunden der Sparkasse Wedel (bei Hamburg) gesagt. Der Vorstand der Sparkasse wusste aber wohl nichts davon und hat trotzdem Darlehensforderungen an einen Finanzinvestor verkauft. Und so kann es einem derzeit grundsätzlich bei ALLEN Banken, Versicherungen und Bausparkassen ergehen. allerdings haben bereits einige wenige Banken und Sparkassen reagiert und bieten -meist gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag- Darlehen mit “Weiterverkaufsverbot” an.

Verlassen Sie sich aber nicht auf mündliche Zusagen Ihres Bankberaters! Solche mündlichen Zusagen sind in der Regel völlig wertlos!

Gesetzgeber reagiert endlich (?!)

Die Bundesregierung will noch in diesem Jahr Gesetzeslücken schließen (siehe o.g. Problematik bzgl. der Abtretung von Grundschulden) und insgesamt die Verbraucherrechte stärken. Der Ausgang ist allerdings noch offen.

Was wir in diesem Punkt tun

Ich muss zugeben, dass auch wir etwas überrascht waren als wir auf diese Problematik aufmerksam wurden. Auch wir hatten bislang vor allem immer nur die datenschutzrechtliche Problematik gesehen (auf die viele Banken schon reagiert haben). Dass das eigentliche Problem aber das oben genannte ist, war uns -in dieser Form und Ausprägung- nicht bekannt. Und so ging es den meisten Kollegen und Wettbewerbern.

Aber wir sind ja lernfähig! Da es nur vereinzelt möglich ist, Banken dazu zu bewegen, dass sie auf den Verkauf von Darlehen “in alle Ewigkeit” verzichten, konzentrieren wir uns auch auf Finanzierungsvarianten, die sich nicht für den Weiterverkauf eignen.

Sie erreichen uns wochentags von 9.00-18.00 Uhr unter folgenden Rufnummern:

Herr Varlemann (0 45 34) 29 84 70

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung -insbesondere zu individuell geschlossenen Darlehensverträgen- durchführen dürfen!