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Festdarlehen mit Tilgung über Fonds

Zahlreiche Immobilienfinanzierungen wurden auf dem Höhepunkt der Börsen-Hausse vor drei Jahren mit eingebauten Aktienfonds-Sparplänen abgeschlossen. Bauherren, geblendet von den Wachstumsraten des Aktienmarktes, träumten von einem Entschuldungsturbo, der sie binnen weniger Jahre schuldenfrei machen könnte. Das Modell funktioniert ähnlich wie bei einer Versicherungshypothek. Die Schulden werden nicht mehr laufend getilgt, sondern nach 20 oder 30 Jahren in einem Betrag zurückbezahlt. Das dafür erforderliche Kapital spart der Bauherr mit einem Fondssparplan an.

Theoretisch ein überzeugendes Modell

Der Reiz diese Strategie: Die Rendite, besonders die von Aktienfonds, ist langfristig gesehen wesentlich höher als die Zinsen, die der Bauherr für sein Hypothekendarlehen zahlen muss. Der Effekt sollte sich sehen lassen können: Entweder ist der Kreditnehmer - so sein Fondsmanager auch in Zukunft erfolgreich arbeitet - früher schuldenfrei als mit einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Oder aber er muss für die Rückzahlung seines Baukredites weniger eigenes Geld aufwenden.

Satte Gewinne während der Hausse oder Einbruch in der Baisse?

Die zur Jahrtausendwende zweistelligen Renditen im Fondsbereich ließen die Bauherren hoffen, die Tilgung binnen weniger Jahre zuschaffen. Doch nach den nun drei Jahre andauernden mageren Jahren sind diese Träume zerstoben wie nach einem Blitzeinschlag im Reihenhaus.

Experten: Baufinanzierungen mit Tilgungsaussetzung ein heisses Spiel

Wer beispielsweise seit Januar 2002 bis März 2003 Monat für Monat 500 Euro in einen der fünf grössten Investmentfonds Deutschlands gezahlt hat, klagt heute über einen Verlust von mehr als 50 Prozent. Gerade Bauherren erleben jetzt schmerzlich, dass Baufinanzierungen mit kompletter Tilgungsaussetzung und angekoppeltem Aktienfonds ein sehr heisses Spiel sind.

Zwei wesentliche Risiken verbergen sich hinter der Tilgung über Investmentfonds:

  • Zinsanpassungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
  • Die angesparte Summe reicht nicht, um die Darlehen vollständig zu tilgen

Ein gutes Geschäft für die Banken

Vielen Kreditnehmern war zur Jahrtausendwende wohl nicht klar, auf welch riskantes Fundament sie ihr Haus oder ihre Wohnung bauen würden. Denn für die Banken waren die fondsbasierten Kredite ein lukratives Geschäft. Wird dem Bauherren ein tilgungsfreies Darlehen mit parallelem Fondsparplan verkauft, verdient die Bank gleich dreifach: am Kredit selbst, dem Ausgabeaufschlag bei monatlichem Kauf von Fondsanteilen und den jährlichen Verwaltungsgebühren der Investmenthäuser.

Praxistipp:

Bleiben Sie bei sog. Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung (z.B. anfänglich 1% p.a.), insbesondere, wenn Sie aufgrund der Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungsraten nicht mehr als 1% p.a. tilgen können. Wenn Sie jetzt oder später die Möglichkeit sehen, mehr als 1% p.a. zu tilgen, legen Sie ggf. diesen Teil in Investmentfonds an. So haben Sie eine Mindesttilgung, die zur Entschuldung führt und können trotzdem die Vorteile des Fondstilgungsmodell nutzen (ggf. schneller schuldenfrei). Beachten Sie auch, dass viele Kreditinstitute Darlehen mit Fondstilgung nur unter bestimmten Bedingungen  akzeptieren.

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